Ze začátku ji řada makléřů nenáviděla, protože se do nich nebála tak trochu obout a kritizovat jejich obchodní praktiky. Dnes má její knihu Realitní kuchařka snad každý realiťák v České republice a prodalo se jí přes dvacet tisíc výtisků. Řeč je o Pavle Temrové, realitní investorce a makléřce, která na prodej nemovitostí přesedlala z teplého korporátního křesla špičkové PR manažerky a tiskové mluvčí. Jak těžké bylo její rozhodnutí začít podnikat na vlastní triko? O tom jsme si povídali v podcastu Co ty a Reality? A tentokrát to bylo hodně konkrétní povídání.
Pavla se k realitám dostala tak trochu náhodou. Byla deset let zaměstnaná v developerské společnosti Finep, kde měla slušně placenou manažerskou pozici. Pracovala z domova, protože měla malé dítě, bylo to náročné období. „Měla jsem na starosti kompletní PR, komunikaci s médii a dalšími cílovými skupinami. Dítě jsem na sobě měla věčně uvázané v klokance a telefon jsem nedala z ruky. Navíc, dcera v noci vůbec nespala,“ vzpomíná na toto období Pavla.
Často se na ni obraceli i úplně obyčejní lidé, kteří potřebovali poradit s běžnými realitními dotazy. A ty se často opakovaly. Tak si Pavla psala odpovědi na papírky a tvořila si je do foroty. To byl základ budoucí knihy Realitní kuchařka. S Finepem se nakonec přátelsky rozloučila a začala se věnovat tvorbě knihy naplno.
Realitní kuchařky se nakonec vydalo přes dvacet tisíc kusů a v současné době ji má doma snad každý makléř v České republice. A to i přesto, že ji realiťáci ze začátku moc nemuseli. „Zjevila jsem se bez jakékoli zkušenosti a vyprávěla jsem něco o realitách. Mým cílem nebylo poučovat makléře a profesionály, ale dělit se o osobní zkušenosti z pohledu klienta. První edice vznikla v roce 2013 a vůči makléřům byla docela drsná. Za to se jim dneska omlouvám. Vycházela jsem tehdy z vlastních negativních zkušeností s makléři,“ říká Pavla.
„Musím uznat, že v některých pasážích jsem tehdy až přestřelila. V té době jsem absolutně nechápala, že i na straně klientů můžou být vyčůránci, co tě tahají za fusekli a nehrají čistou hru.“
Kniha nakonec prošla několika úpravami a její současné čtvrté přepracované vydání z roku 2020 snad už podle Pavly nikoho dráždit nebude. Jedná se spíš o civilní formu rozhovorů s obyčejnými lidmi, kteří řeší bydlení a naráží na problémy, s nimiž si sami neumí poradit.
V zaměstnání máte jedinou jistotu: že vás může šéf kdykoli vyhodit
Rozhodnutí odejít z korporátu nebylo pro Pavlu Temrovou jednoduché. „Když máte jistotu, nenutí vás to dělat nic navíc,“ říká Pavla. Její rozhodnutí opustit dobře placenou pozici přicházelo postupně. „Když jsem s Kuchařkou začínala, dělala jsem i šestnáct hodin denně. Hodně času jsem věnovala bezplatné komunikaci s klienty, platila ze svého advokáty, abych s nimi vyladila právní stránku mých odpovědí. Navíc do toho přibyla editace systémů, abych knihu k lidem dostala, čili emaily, sociální sítě a podobně. Bylo to neskutečně vyčerpávající,“ vzpomíná.
Pavla Temrová nakonec založila vlastní realitní kancelář. Z dnešního pohledu je jí ale trochu líto, že neměla odvahu osamostatnit se dřív. V pětadvaceti má člověk víc energie než v pětačtyřiceti a může si dovolit to zkoušet.
„Mladým lidem doporučuji, ať to zkusí. Když to dopadne blbě, vždycky se můžou někde nechat zaměstnat. Ale v podnikání jde o obrovské množství energie a entusiazmu. Když se věci nedaří, není tam světýlko na konci tunelu, člověk toužící po změně vždycky nějak světýlko rozdoutná. Zaměstnanci většinou nemají moc šancí objevit Ameriku v rámci svého zaměstnaneckého poměru.“
Chci být režisérem vlastního života, ne jen jeho hercem
Kdy Pavla poprvé hledala vlastní bydlení? V roce 1997 odmaturovala a chtěla jít studovat do Prahy. Zamilovala se a rozhodla, že studia nebudou. Místo toho odjeli s přítelem z Aše do Prahy jen s osobními věcmi, knihami, jednou květinou a nadšením, jak si to v Praze udělají hezké.
Bydlení samozřejmě hned nenašli, proto se nastěhovali na ubytovnu na Černém Mostě. Bydleli tam tehdy hlavně řemeslníci a nádeníci z východní Evropy a pak také Pavla s přítelem. „Byly to šílené tři měsíce. Hned jsme oba s přítelem začali pracovat, abychom měli na nájem. Ubytovna byla totální eldorádo. Někdy se třeba i stalo, že nám dali zlomenou sirku do zámku a já se nedostala do práce. Na druhou stranu ale na to ráda vzpomínám. Bylo to přímo naproti Centru Černý Most, který se v té době stavěl. Byl to největší obchoďák v republice. A tím, jak jsme byli chudí, jsme tam často chodili na různé ochutnávky. V podstatě jsme se procházkou obchoďákem najedli,“ vzpomíná Pavla na krušné začátky v hlavním městě.
Na ubytovně ale Pavla zůstat nechtěla, tak začali hledat pronájem. Neměli internet a nevěděli, jak realitní trh funguje. Každý den kroužkovali v Anonci nabídky bytů a obvolávali je. Až po třech měsících se podařilo ubytování sehnat. Jednopokojový byt u metra Strašnická. „Měli jsme pocit, že je to naše království. Konečně žádní spolubydlící a koupelnu jsme měli jen sami pro sebe,“ říká. 😊
Odjakživa mě hnala touha po vlastním bydlení, říká Pavla Temrová
Rodina Pavly neměla peníze na to, aby mohla dceru v Praze finančně podporovat. Věděla, že cesta do Aše je dlouhá a že se tudíž nemůže vrátit. „Musela jsem prostě máknout, abych se časem dostala k vlastnímu bydlení,“ vysvětluje.
Roky bydlela Pavla v pronájmu a když pak koupila první byt, hned ho pronajala. „Přišlo mi to rozumnější. Bylo to přibližně v roce 2005 a četla jsem knihu od ženy Roberta Kiyosakiho. Inspiroval mě její přístup k pasivnímu příjmu a uvědomila jsem si, že přesně takhle to chci do budoucna řešit i já. V té době se do koupi nemovitosti navíc nemuseli dávat vlastní zdroje. Byly 100 % hypotéky, pak to člověk musel obratem pronajmout, aby si to hypotéku platilo samo, a dál bydlet v pronájmu. To byl i můj cíl,“ říká.
Dnes už má Pavla nemovitostí několik, bydlí v řadovém domku ve Velké Chuchli.
„Čím jsem starší, tím si uvědomuju, jak je vše relativní a že vše může kdykoli skončit. Do futrálu si byty nevezmeme. Nemám to motivované mamonem. Spíš to vnímám tak, že mám dceru. Pokud bych se nesnažila už teď, tak ona se těžko jednou dostane k vlastnímu bytu. Ceny nemovitostí v Praze tak strašně rychle rostou, že je to pro mě až šokující.“
Přeprodávat smluvní vztah není jednoduché, ale může se to vyplatit
Pavla Temrová má zajímavé zkušenosti taky se spekulacemi na růst ceny v developerských projektech. Neprodávala totiž bytové jednotky, ale smluvní vztah na ně. V minulosti se tak dalo vydělat, dnes je mnohem těžší se jen dostat k bytu od developera. Často mají pořadníky deseti patnácti lidí na bytové jednotce, zvlášť pokud je za normální peníze.
„Tohle byl způsob, jak jsem vydělávala první peníze, abych pak mohla investovat do jiných nemovitostí. Předpokládalo to znalost lokality, člověk musel vědět, že projekt, který vzniká, bude úspěšný, že například navazuje na první fázi. A pak monitoring toho, s jakou rychlostí se první etapa prodala. Což znamenalo i dennodenně sledovat, jak se hodnoty nabídky měnily,“ vysvětluje Pavla Temrová.
Developerů, u kterých to Pavla zkoušela, bylo několik. A ne každý měl podmínky nastavené tak, že by se to člověku vyplatilo. Někdy bylo odchodné developerem zpoplatněno. „Takže když jsi chtěl rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí přeprodat někomu jinému, tak ti napálili takovou pokutu, že se ti to nevyplatilo,“ vzpomíná.
Příklad z praxe: Jak na prodej budoucí smlouvy?
„Vědomě jsem si vybrala takovou kategorii, která v projektu byla zastoupena nejméně. Předpokládala jsem, že bude menší konkurence, až budu chtít smlouvu přeprodat. Když budu konkrétní… Když si z developerského projektu vyberete kategorii 2kk, tak taková kategorie může mít v jednom baráku klidně i padesát konkurentů. Čili když to dáš do nabídky, budeš čelit velké konkurenci. Já cílila na velkometrážní byty 4kk. Pochopitelně jsem neměla na to je ufinancovat, ale měla jsem na ten vstupní rezervační poplatek. Potvrdilo se mi, že tyto byty jdou na prodej většinou až jako poslední, protože lidé, kteří jsou ochotni investovat takto velké peníze, chtějí vidět, že ten dům už stojí, a počkají si do určité fáze výstavby. V tu chvíli ale už developer má svoje 4kk prodané. Takže když já dám do nabídky svůj byt, nemá už konkurenta.“
Má taková spekulace nějaký háček? Podle Pavly je velmi obtížné najít tu správnou chvíli, kdy smlouvu přeprodat. Každý chce logicky prodat s co největším ziskem. „Ale ve chvíli, kdy je zkolaudováno, máš povinnost byt převzít a koupit. Ale když na něj nemáš kupce a ani vlastní zdroje, je to docela průšvih. I tohle se mi bohužel stalo.“
Dalo by se takto spekulovat i dnes? Podle Pavly jednoznačně ano. Ale spíš u menších developerů. Ti větší si to dokáží docela dobře pohlídat. „Kdyby dnes byla možnost zaháčkovat nějakou jednotku v projektu, který se bude kolaudovat třeba za tři čtyři roky, tak má člověk jistotu výnosu až třeba o 50 % oproti tomu, co nemovitosti stojí dneska. Takže spekulovat se smluvním vztahem stojí určitě za zvážení, zvlášť když záloha na budoucí kupní smlouvu stojí třeba jen 10 % budoucí ceny. Nebo pokud má člověk možnost byt ufinancovat, koupit ho a pak prodat, až je hotový. I tam je jistota zisku,“ radí Pavla Temrová.
Co říká na vývoj na realitním trhu? A proč měla už několikrát sto chutí říci kupujícím, ať si vyberou jinou levnější nemovitost a do koupi se nepouštějí? Celý rozhovor opět najdete na YouTube, Spotify, Apple Podcasts nebo Google Podcasts.
Comments